Cómo funciona el negocio del CoLiving en México y otras ciudades
Según estimaciones, la industria del CoLiving en México podría alcanzar un mercado de 550,000 millones de pesos anuales en los próximos cinco años. En Europa, esta industria ya reporta un tamaño anual de más de 64,000 millones de euros.
CoLiving: la nueva alternativa de inversión inmobiliaria en México
Además de ser una solución a las principales problemáticas de la vida urbana moderna y ofrecer una serie de ventajas para un futuro más eficiente y sostenible, el CoLiving también puede generar importantes rendimientos para los inversores.
El mercado inmobiliario en México está experimentando un cambio en el modelo de negocio, y el CoLiving es una de las nuevas alternativas que están ganando terreno. Entre los antecedentes como modelo de negocio, se pueden citar la vivienda en renta, los clubes de renta y la operación de cadenas pequeñas de hoteles.
En la actualidad, el alquiler de una propiedad convencional en la Ciudad de México genera un rendimiento anual que oscila entre el 5% y el 5.5%. Sin embargo, invertir en un CoLiving puede generar un rendimiento anual de hasta el 12%. Esto se debe en gran medida a la creciente demanda de alojamiento compartido en áreas urbanas, principalmente por parte de jóvenes profesionales y estudiantes.
Invertir en CoLiving es una oportunidad para aquellos que buscan diversificar su cartera de inversiones y obtener retornos significativos. Con una gestión adecuada y un enfoque en la calidad de los servicios, es posible ofrecer una experiencia atractiva a los inquilinos y una rentabilidad sólida a los inversores.
Al plantear el CoLiving como modelo de negocio, los puntos más importantes a tomar en cuenta son:
- Precio
- Tamaño y/o número de camas
- Servicios ofrecidos
- Factor de comunidad
- Flexibilidad de estancia
Tipos de sistemas de gestión de CoLiving
Modelos comerciales y estandarizados: son los originados por empresas que buscan oportunidades de negocio y utilizan procesos de estandarización.
Modelos autogestionados: se trata de aquellos provenientes del interior de las propias comunidades organizadas.
Cuál es la diferencia entre el CoLiving y el CoHousing
El CoLiving y el CoHousing son dos conceptos alternativos a la vivienda tradicional. Aunque ambos esquemas comparten algunas similitudes, es importante destacar las diferencias entre ellos.
Una de las principales diferencias está en el tipo de arrendamiento y los operadores. En el CoLiving, las unidades son rentadas, mientras que en el CoHousing se adquieren como propiedad privada. Además, los CoLiving son gestionados por un operador externo, mientras que el CoHousing es operado y administrado por la comunidad que lo habita.
Otra diferencia importante entre ambos esquemas está en la temporalidad y la permanencia. El CoLiving es una opción de vivienda temporal, mientras que el CoHousing es ideal para quienes buscan una vivienda permanente en un entorno comunitario.
En resumen, el CoLiving es una solución para aquellos que buscan un lugar temporal para vivir, mientras que el CoHousing es más adecuado para aquellos que buscan una comunidad permanente.
Regulación y normativa internacional del CoLiving
El CoLiving es un modelo de vivienda que permite construir más hogares a un costo más bajo, con servicios mejor atendidos y aprovechando mejor el espacio urbano. Sin embargo, el rápido crecimiento de este modelo ha superado la capacidad de la administración pública para regularlo adecuadamente.
De este modo, los principales desafíos a los que se enfrenta son la creación de políticas y normativas públicas, la fiscalidad y la forma de financiamiento.
En la actualidad, la mayoría de las ciudades del mundo carecen de una política pública y normativa para el CoLiving, lo que requiere nuevos enfoques para la financiación, organización y regulación. A pesar de esto, algunas ciudades se han convertido en líderes en la regulación de este modelo de vivienda.
Estudiar estos casos puede proporcionar un marco de referencia para buscar un modelo adaptado a la ciudad de México.
Nueva York
A finales del siglo XX, las nuevas regulaciones de zonificación afectaron la industria de la vivienda asequible, dictando áreas mínimas para espacios habitables y cantidad de personas permitidas bajo un mismo techo. Esta tendencia se revirtió, y actualmente existen alrededor de 60 programas de vivienda compartida a nivel nacional.
Sin embargo, el ejemplo de Nueva York nos muestra temas pendientes en torno a estos programas. En esta ciudad se han desarrollado estrictas certificaciones SRO (Single Room Occupancy) que requieren que un edificio de viviendas compartidas cuente con medidas de seguridad con estándares tan altos como los de los hoteles. Por eso, la mayoría de los CoLiving opera bajo figuras de hoteles o de manera informal.
Londres
En la Ciudad de Londrés existen operadores de CoLiving importantes. A pesar de la falta de una regulación específica para estos esquemas, la mayoría de ellos se apegan a tres normativas.
- Policy 16 que establece como requerimientos: ubicaciones accesibles con sistemas cercanos de movilidad alternativa, rentas mínimas de tres meses, y espacios suficientes para cubrir necesidades. Además, prohíbe la individualización para venta y exige la implementación de planes de manejo.
- C1 Class (Hotel)
- HMOs (House of multiple occupation)
Las regulaciones londinenses establecen que los CoLiving deben contar con cocina, jardín o roof garden, comedor, sala de estar, conserjería y servicios de limpieza. Los espacios privados tienen que ser de 14 a 30 m2, y las áreas comunes sumar 5 m2 por unidad de vivienda.
Ámsterdam
En esta ciudad no existe una reglamentación específica de CoLiving. La mayoría de los existentes se apegan a usos residenciales con permisos especiales para dos o más inquilinos no familiares, los cuales son limitados y requieren una autorización especial.
Los espacios privativos oscilan entre 22 y 50 m2. Además, se utilizan para su operación como hoteles, lo que les permite evitar el control de precios.
Berlín
La capital alemana es líder en inversión mundial de CoLiving, además de ser el mercado más bajo en propiedad de viviendas. Si bien no existe una regulación particular, quienes adoptan este esquema suelen seguir principalmente las siguientes normativas:
- Residential Tenancy Law
- Lodging Agreement
Viena
Los espacios de este esquema se suelen localizar en núcleos financieros, universidades y centros urbanos. La regulación actual permite que el uso de suelo comercial se sustituya por CoLiving en formato de PBSAs (Purpose built student accommodation).
Hong Kong
En esta ciudad existen licencias de apartamentos con capacidad para más de doce camas y rentas mínimas de 28 días. Asimismo, en hoteles y casas de huéspedes están admitidas las rentas por día y es requisito que tengan una administración u operadora externa.
En casos extremos, los esquemas son de literas con espacio mínimo que tienen el riesgo de competir con los nano flats: departamentos de 18.5 m2 que pueden alquilarse por el mismo precio.
Barcelona
Es una de las pocas ciudades en el mundo que ha emitido una política pública específica para regular los sistemas de CoLiving
Según el Decreto-ley 50/2020 conocido como “minipiso”, los usos de suelo señalados como vivienda y equipamiento pueden ser destinados al CoLiving.
La regulación requiere espacios privados mínimos de 24 m2, áreas comunes de 6 m2 y lugares libres adicional por cada vivienda de 10 m2. De acuerdo con esta normativa, la suma entre espacio común y privado no debe ser menor a la de vivienda mínima. A su vez, contempla también requerimientos de ventilación e iluminación, y precios de rentas e incrementos controlados.
Vale destacar que esta es la única ciudad en donde el CoLiving se piensa como solución enfocada en los adultos mayores.
Este conjunto de medidas urgentes se implementó de manera acelerada debido a la crisis provocada por la COVID-19 y proporciona un marco legal preliminar para satisfacer una nueva demanda. Está pensada principalmente para tres grupos: jóvenes en proceso de emanciparse con movilidad laboral o educativa, profesionales de paso en la ciudad, y personas mayores aisladas en soledad.
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