Flipping en México: ¿Sigue siendo rentable en el mercado actual?

La respuesta corta es sí, pero con una condición: ya no es un negocio para quien solo busca comprar barato y vender caro. El flipping en México sigue siendo rentable, solo que hoy exige mucho más criterio del que exigía hace algunos años.

¿Por qué la fórmula se volvió más difícil?

Durante mucho tiempo, el atractivo del flipping fue simple: encontrar una propiedad descuidada, remodelarla y venderla en unos meses con una ganancia clara. Esa lógica sigue funcionando, pero el terreno donde se juega cambió. Los precios de la vivienda en México llevan varios trimestres subiendo con fuerza, y lo hacen incluso en el segmento de vivienda usada, que es justamente donde los flippers buscan sus oportunidades. Esto significa algo muy concreto: la propiedad "barata" de antes ya no es tan barata, porque cada vez hay más gente compitiendo por el mismo tipo de inmuebles.

Súmale a esto un mercado hipotecario con tasas altas, que encarece cualquier financiamiento, y una economía que crece muy lento, lo que hace que las propiedades tarden más en venderse. El resultado es un mercado donde el margen entre comprar y vender se ha vuelto más angosto, y donde equivocarse en los números pesa más que antes.

¿Cuánto se puede ganar en realidad?

Aquí es donde muchos se llevan una sorpresa. Es común escuchar que el flipping "da un 10%" de rentabilidad, pero ese número casi nunca dice la historia completa. Un 10% sobre una propiedad de 1 millón de pesos son apenas 100 mil pesos de ganancia por seis meses de trabajo, trámites, remodelación y riesgo. Eso, en la práctica, no compensa el esfuerzo.

Las operaciones que sí funcionan bien suelen moverse en un rango más amplio, de entre 10% y 30% sobre la inversión total, lo que en pesos se traduce en ganancias netas que van de los 80 mil a los 260 mil pesos por proyecto, dependiendo de la ciudad, el tipo de propiedad y qué tan bien se planeó todo desde el inicio. La diferencia entre ganar poco y ganar bien casi nunca está en la suerte: está en qué tan bien se hicieron las cuentas antes de comprar.

Los dos costos que suelen arruinar el negocio

Hay dos cosas que, cuando se ignoran, convierten un flip prometedor en una operación que apenas empata o incluso pierde dinero. En México, formalizar la compra de una propiedad puede tardar entre 45 y 90 días. Ese tiempo es dinero inmovilizado, sin generar nada, mientras el reloj del proyecto sigue corriendo.

Y el costo de financiamiento, si la operación se hace con crédito, las tasas actuales encarecen el negocio de forma importante, y ese gasto hay que restarlo desde el primer día del análisis, no descubrirlo al final.

Entonces, ¿vale la pena o no?

Sí vale la pena, pero ya no le funciona a cualquiera. El flipping en México sigue siendo una de las formas más rápidas de generar rendimiento en bienes raíces, muy por encima de lo que da poner una propiedad en renta. La diferencia es que hoy ese rendimiento hay que ganárselo con análisis: elegir bien la zona, calcular con precisión todos los costos ocultos y tener claro desde el principio a quién y a qué precio se va a vender.

Las mejores oportunidades hoy están en propiedades heredadas o con papeleo pendiente, en colonias que están en proceso de transformación, y en el segmento de vivienda económica, donde la demanda sigue siendo alta. Fuera de eso, entrar sin un plan financiero claro es, con mucho, la forma más común de perder dinero en este negocio.

En resumen: el flipping no dejó de ser negocio, dejó de ser fácil. Y esa es, en el fondo, la mejor noticia para quien sí está dispuesto a analizarlo como se debe.

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